전세계약을 앞두면 설레기보다 걱정이 먼저 들 때가 많습니다. 혹시 빠뜨리는 게 있을까, 사기나 분쟁에 휘말리진 않을까 하는 마음이 생기죠. 이런 불안은 체계적인 체크리스트가 있으면 많이 줄어듭니다. 아래 체크리스트를 확인해보면서, 해당사항이 없는지 확인해보시기 바랍니다.
1. 등기부등본 확인 : 소유자(명의), 근저당, 가압류 등
등기부를 보면 집 주인이 누구인지, 근저당이 얼마나 설정돼 있는지 한눈에 확인할 수 있습니다.
-소유자가 계약서에 적힌 사람과 일치하는지(주민번호까지 꼼꼼히 확인!)
-근저당 설정 금액이 얼마인지
-가압류, 가처분, 경매 정보가 있는지
예를 들어 근저당이 전세보증금보다 많은 경우, 혹시나 집이 경매에 넘어가는 상황이 발생한다면 보증금이 위험해질 수도 있습니다. 하지만, 전세집에 대출이 없는 경우가 거의 없을텐데, 어떻게해야 할까요? 이 부분은 부동산중개인에게 이야기해서 "잔금일에 선순위 근저당은 전액 말소하며, 미이행 시 계약은 무효로하고 계약금 및 지급한 비용은 임차인에게 반환한다"는 내용을 특약에 반드시 넣기 바랍니다.
2. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험 가입은 이제 필수가 되버렸습니다. 하지만 모든 집이 다 가입 가능한건 아닙니다.
여기서는 기본적인 내용만 알려드리고, 다음 포스팅에서 상세하게 다뤄보겠습니다.
-수도권 7억 이하, 비수도권 5억 이하
-선순위채권(근저당 등)과 전세 보증금의 합이 현재 집값(KB시세 기준)의 90% 이하여야 합니다.
-집주인이 체납, 가압류, 경매, 압류가 있으면 안됩니다.
-집 명의가 법인, 신탁 소유 등 특이한 경우는 거절되는 경우가 많습니다.
3. 전세 특약 작성 예시
전세 계약에서 특약은 보험 같은 존재입니다. 말로 했던 사항을 명확히 문서화해두면 분쟁이 생길 여지를 크게 줄일 수 있습니다. 계약금을 주고받고 나면 민법상 계약은 성립합니다. 따라서 파기하려면 위약금 문제가 발생하기 마련입니다. 이 부분은 모르면 큰 손해로 돌아올 수 있으므로, 조금 번거롭더라도 명확한 특약을 두는 것이 안전합니다. 아래에 적힌 예시 외에도 부동산중개인과 집주인과 필요사항을 협의해서 추가하시기 바랍니다.
▶ 전세보증보험 가입 시
"임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며,
임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시
계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다."
"임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며,
임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다.
만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며,
이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다."
▶ 등기부등본 권리변동 금지
"임대인은 현재 등기부등본 상태를 잔금지급일 익일까지 유지해야하며
담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
위반 시 가계약금의 배액을 임차인에게 지급하여야 하고 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다."
"임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다."
▶ 이전 임차인 전세권 설정이 되어있는 경우
"임대인은 현재 등기부등본 상 전세권을 잔금과 동시에 말소해야하며,
잔금지급일 익일까지 전세권 말소외에 담보권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
위반 시 가계약금의 배액을 임차인에게 지급하여야 하고 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다."
▶ 중도해지 관련 특약
"임차인 또는 임대인은 계약 기간 중 ~~한 조건에서 중도해지가 가능하며,
중도해지 시 남은 계약기간 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다."
▶ 전세자금 대출 시
"본계약은 임차인의 전세자금 대출 실행을 전제로 하며,
임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세자금 대출 미승인시
계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."
4. 입주전 집 상태 확인
전세 계약하기 전에 집 상태를 대략 보았겠지만, 실제 입주하기 전(전 세입자가 이사를 나간 뒤)에 다시 한 번 집 상태를 꼼꼼히 확인해야합니다. 누수 흔적, 조명이나 보일러 작동 상태, 방충망, 창문, 바닥재, 벽지 등을 살펴보시기 바랍니다. 가능하다면 사진이나 동영상을 찍어두는게 좋습니다. 만약 수리해야 할 부분이 있다면 집주인과 협의하여 처리해야 합니다. 특약에 이러한 내용도 미리 넣었다면 분쟁의 여지가 줄어들 것입니다.
5. 잔금일 전입신고, 확정일자 받기
소중한 전세금을 지키기 위해서 잔금을 주고 전세계약이 마무리되면, 잔금일 당일에 신속하게 '전입신고'를 해야합니다. 오전에 계약을 마무리하고, 오후에는 주소지 행정복지센터를 방문해서 전입신고와 확정일자 신청을 바로 하는게 가장 좋은 방법입니다. 집이 경매에 넘어갔을 경우, 확정일자를 받은 날을 기준으로 배당 순서가 정해지기 때문에 반드시 당일에 신청하시기 바랍니다.
결론: 전세계약은 ‘정보 + 기록 + 확인’이 전부입니다
전세계약은 처음엔 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 핵심은 단순합니다. 정보를 충분히 얻고, 말로 한 약속을 기록하며, 계약 단계마다 다시 확인하는 것. 이 세 가지만 지켜도 대부분의 위험은 피할 수 있습니다. 전세 사기 피해는 개인의 부주의 때문만은 절대 아닙니다. 다만 ‘모르는 정보’ 때문에 일어나는 경우가 많기 때문에, 오늘 정리한 체크리스트와 특약 예시들을 잘 기억해두면 훨씬 안전하게 계약할 수 있습니다.