전세 사기가 기승을 부리는 시기, 그렇다고 덜컥 내 집을 살 수도 없는 상황이라면 어쩔 수 없이 다시 전세 매물을 보게 됩니다. 안전하게 전세계약 할 수는 없을까요? 그 답은 등기부등본에 있습니다. 처음 보는 사람에게는 알쏭달쏭하지만, 핵심만 알면 누구나 쉽게 위험 여부를 판단할 수 있습니다. 지금부터 실제 전세 계약 과정에서 꼭 확인해야 할 다섯 가지 요소를 차근차근 알려드릴게요.
1. 등기부등본에서 집주인 명의 확인이 최우선
등기부등본은 대법원 인터넷등기소를 들어가서 쉽게 확인이 가능합니다. 등기부등본은 표제구, 갑구, 을구로 나누어져 있습니다. 그중에 ‘표제부’에는 주소, 면적 등 건물의 기본정보가 적혀있고, ‘갑구’에는 소유권에 대한 사항이 적혀있습니다. 쉽게 말해 지금 집주인이 누구인지 알 수 있습니다.
가끔 전세 계약을 진행하는 사람이 실제 집주인이 아닌 경우가 있습니다. 예를 들어 “명의를 곧 넘겨받기로 했다”, “가족 명의라 걱정하지 않아도 된다”는 식으로 말할 때가 있는데, 이런 상황은 절대로 그냥 넘어가면 안 됩니다.
만약 집주인이 직접 나오지 못하는 상황이라면?
집주인의 인감증명서, 신분증, 인감도장이 찍힌 위임장을 꼭 확인하고, 사본을 보관해야합니다.
전세계약 사기 사례 중 상당수는 집주인과 계약자가 다른 경우에서 발생합니다. 이 부분은 가장 처음, 가장 확실히 확인해야 합니다.
2. 근저당권·담보권 확인으로 전세 보증금 안전성 체크하기
등기부등본 ‘을구’를 보면 근저당권, 전세권, 담보신탁 등이 표시돼 있습니다. 많은 분들이 “근저당이 있으면 무조건 위험한가요?” 이렇게 물어보는데, 근저당 자체가 문제는 아닙니다. 하지만 보증금보다 선순위 권리의 금액이 크면 위험해집니다.
집값이 4억인데, 미리 설정되어 있던 은행의 근저당이 3억, 새로 들어가게 된 내 전세금이 2억이라면?
1. 은행(근저당권자)이 3억
2. 당신(전세 세입자)의 전세금 2억
이 순서대로 보증금을 돌려받습니다.
즉, 은행이 먼저 돈을 가져가고 남은 금액으로 세입자가 보증금을 받게되니, 1억은 돌려받지 못하는겁니다.
따라서 확인해야 할 핵심은 아래 두 가지입니다.
✔ 선순위 채권 금액이 내 전세보증금보다 적은가?
✔ 채권 금액 + 예상 이자·지연금액을 고려해도 안전한가?
이 두 가지가 충족되지 않으면 보증금이 ‘끼임’ 상태가 될 수 있으니 반드시 주의해야 합니다.
3. 전세 계약할 때 꼭 봐야 하는 말소기준권리 이해하기
말소기준권리는 어렵게 느껴지지만, 실은 “경매 진행 시 어떤 권리부터 지워지는지”를 알려주는 기준선입니다. 전세입자가 보호받기 위해서는 이 기준보다 뒤에 설정된 권리여야 함은 이미 유명하지만, 처음 보는 분들은 헷갈릴 수 있어요. 말소기준권리는 보통 아래 순서로 적용됩니다.
1. 담보가등기
2. 근저당권
3. 전세권
4. 압류
5. 가압류
예를 들어 근저당권이 가장 먼저 설정돼 있다면, 이것이 말소기준권리입니다. 이 기준보다 늦게 잡힌 권리는 경매 시 모두 소멸되지만, 기준보다 먼저 잡힌 권리는 살아남습니다. 따라서 전입+확정일자를 받아도 이미 말소기준권리보다 뒤라면 보호가 제한될 수 있습니다.
4. 가압류·가처분·압류처럼 위험 신호 찾는 법
등기부등본을 볼 때 빨간불이라고 할 수 있는 항목이 바로 ‘갑구’에 있는 법적 분쟁 정보입니다.
- 가압류: 채권자가 “돈 못 받을 것 같으니 미리 묶어둔다”는 의미
- 가처분: 소유권 분쟁, 소송 등 진행 중일 가능성
- 압류: 세금 체납 등으로 국가가 압류한 것
이런 항목이 보이면 전세보증보험 가입이 거절될 가능성이 높고, 무엇보다 집주인의 재정 상황이 불안정할 수 있음을 뜻합니다.
물론 가압류 하나 있다고 해서 100% 위험하다고 단정할 순 없지만, 사유와 금액을 꼭 확인해 신중하게 판단하는 것이 좋습니다.
5. 소유권 이전 예정, 매매계약 중 등 전세 위험 요소 판별법
등기부등본 ‘갑구’에 소유권 이전 청구권 가등기가 적혀 있으면 매매가 진행 중이라는 뜻일 가능성이 큽니다.
이 상황에서 전세계약을 서두르는 경우가 종종 있는데, 왜 위험할까요?
- 소유권이 곧 바뀌면, 새 집주인이 전세 계약을 인정하지 않을 수 있음
- 매매가 무산되면 가등기권자가 우선권을 갖게 됨
- 전세 입주 이후에도 소유자가 계속 바뀌어 보증보험 처리 복잡
특히 소유자가 계속 바뀌는 집은 ‘책임 소재’가 불명확해지는 경우가 많습니다.
그렇기 때문에 소유권 변경 예정이 있는 집은 전세계약 전 매우 신중해야 합니다.
결론: 등기부등본 5가지만 제대로 보면 전세 안전은 절반 이상 확보된다
전세 계약을 안전하게 진행하는 핵심은 복잡한 전문지식이 아니라, 위험 신호를 빠르게 캐치하는 능력입니다.
오늘 정리한 다섯 가지를 반드시 기억해주세요.
1. 집주인 명의 확인
2. 근저당권·담보권의 선순위 채권 확인
3. 말소기준권리 파악
4. 가압류·압류 등 위험 신호 체크
5. 소유권 이전 예정 여부 확인
이 다섯가지만 제대로 확인해도 전세금 위험의 상당 부분을 걸러낼 수 있습니다. 등기부등본은 계약 전에도 꼼꼼히 살펴보시고, 잔금을 보내기 전에도 다시 한 번 권리변동이 없는지 확인해 보시기 바랍니다.