전월세 계약이 끝나갈 때 대부분의 세입자와 집주인은 “어떻게 연장을 해야 가장 안정적일까?”라는 고민을 하게 됩니다. 재계약 방식은 크게 세 가지입니다. 합의연장, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권인데, 정확한 기준을 알지 못하면 나중에 다툼이 생기기도 합니다. 세 가지 방법의 차이점을 잘 알아두신다면 많은 도움이 되실 겁니다.
1. 전월세 연장 방법 3가지
1) 합의연장(재계약)
말 그대로 집주인과 세입자가 서로 조건을 조율해서 새롭게 계약서를 작성하는 방식입니다. 보증금, 월세, 기간을 자유롭게 조정할 수 있고, 기존 계약을 완전히 새로 작성하는 경우가 많습니다. 서로 기분 좋게 합의만 된다면 가장 깔끔한 방식이죠. 단, 서로 조건이 맞지 않으면 협상이 오래 끌기도 합니다.
2) 묵시적 갱신
이건 만료 6개월~2개월 전까지 아무도 ‘연장할 건지, 나갈 건지’ 이야기를 하지 않았을 때 자동으로 발생합니다. 쉽게 말하면 “둘 다 아무 말 안 했으니 그냥 같은 조건으로 2년 더 가자”라는 뜻이에요. 묵시적 갱신은 세입자가 언제든지 3개월 전에만 말하면 해지할 수 있는 장점이 있지만, 보증금 인상 같은 조건 조정이 어렵습니다. 그래서 집주인 입장에선 손해라고 느끼는 경우도 많죠.
3) 계약갱신청구권
세입자가 원하면 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 집주인이 특별한 사유가 없다면 거절할 수 없고, 임대료는 5% 이내로만 인상이 가능합니다. 이 제도 덕분에 “혹시 쫓겨나면 어떡하지?”라는 불안감을 크게 줄일 수 있어요. 다만 단 한 번만 사용 가능하고, 임대인이 실거주 요구 등 정당한 사유를 말하면 적용이 안 되기도 합니다.
세 가지 방법 중에 가장 자유로운 방식은 합의연장, 가장 자동적이고 절차가 간단한 건 묵시적 갱신, 세입자 보호가 가장 강한 방식은 계약갱신청구권이라고 정리할 수 있습니다.
상황에 따라 유리한 선택지가 달라지기 때문에, 내 현재 조건을 기준으로 판단하는 것이 가장 중요합니다.
2. 계약갱신청구권 사용 못 하는 경우
계약갱신청구권은 세입자의 큰 무기지만, 모든 상황에서 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 막상 사용하려고 할 때 “어? 왜 적용이 안 되지?” 하는 경우가 많아서, 미리 알고 있으면 불필요한 스트레스를 줄일 수 있어요.
가장 대표적인 제한 조건은 임대인의 실거주 목적입니다. 집주인이 본인이나 직계존·비속이 실제로 거주하겠다고 하면 거절할 수 있어요. 물론 말로만 실거주라고 하고 실제로는 들어오지 않는 경우가 있어 분쟁이 생기기도 하지만, 원칙적으로는 실거주 의사가 정당하면 갱신청구권은 막힙니다.
또 한 가지는 세입자의 계약 위반입니다. 예를 들어 월세 연체가 반복되거나(2회 연속), 집을 무단으로 전대한 경우 등이 해당됩니다. 이건 “계약을 성실하게 지킨 사람에게 주는 권리”라는 근본 취지 때문이라고 볼 수 있어요.
그리고 갱신청구권은 한 번만 사용할 수 있습니다. 이미 한 번 사용했다면 다시는 사용할 수 없습니다. 간혹 ‘전 집에서 한 번 쓰고 이 집에서도 또 쓰면 안 돼?’라고 묻는 분들이 있는데, 법적으로는 세입자 기준 1회로 제한됩니다.
마지막으로, 가장 중요하게 체크해야 하는 부분이 통지 기한입니다. 반드시 계약 만료 6개월~2개월 사이에 집주인에게 '계약갱신청구권'을 사용하겠다고 통지해야 합니다. 보통 문자, 카톡, 이메일 등 기록이 남는 방법을 통해서 통지하게 됩니다. 만약 문자를 보냈는데도 집주인이 응답이 없다면 내용증명 우편을 보내서 확실히 하는 방법도 있습니다.
3. 계약 기간 중 중도해지 해야 하는 경우
살다 보면 예기치 않은 상황이 생기기 마련입니다. 직장 이동, 건강 문제, 혹은 갑작스러운 가족 사정 등으로 인해 “계약 기간이 남았는데 나가야 하는 상황”이 올 수 있습니다. 이럴 때 어떻게 해야 할까요?
원칙적으로는 전월세 계약은 기간을 지키는 것이 기본입니다. 하지만 세입자가 중도해지를 해야 하는 사유가 충분히 이해될 만한 경우도 많죠. 그래서 법에서는 세입자가 거주 목적의 임대차일 경우 ‘정당한 사유’가 있으면 중도해지 의사를 밝힐 수 있다고 인정합니다.
그래서 묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 사용한 경우에는 세입자 입장에서 중도해지가 어렵지 않도록 정해져 있습니다. 다만 바로 해지가 되는 것은 아니고, 해지 통보일로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 그러니까 세입자는 집을 비우기 3개월 전에 집주인에게 통보해야 합니다.
다만, 갱신요구 없이 합의에 의해 재계약을 진행한 경우라면 중도해지는 되지않고, 계약기간을 지켜야 합니다. 반드시 나가야 하는 경우라면 세입자가 새로운 임차인을 구해야 하며, 이때 발생하는 중개보수는 임차인이 부담해야 합니다.
4. 부동산중개수수료
전월세 재계약을 할 때 가장 많이 질문하시는 부분 중 하나가 “중개수수료를 또 내야 하나요?”입니다. 헷갈리는 부분이라 이 기회에 확실히 정리해 드릴게요.
일반적인 합의연장의 경우, 부동산 중개사를 통해 재계약을 했다면 수수료가 발생할겁니다. 특히 보증금이나 월세가 변경되면 사실상 ‘신규 계약’으로 보기 때문에 중개 수수료를 내야 합니다. 실제로는 집주인이 직접 연락하여 조건을 제시하는 경우가 많아서 부동산을 아예 끼지 않는 경우도 있습니다만, 법적으로 곤란한 상황이 발생할 수도 있으니 중개업자를 통하는 것을 추천합니다.
반대로 묵시적 갱신은 조건이 변동없는 자동 연장이기 때문에 중개업자의 개입이 없으므로 수수료가 발생하지 않습니다. 이 부분은 많은 분들이 좋아하는 포인트죠. 아무것도 안 하고 그대로 2년 더 사는 것뿐인데 돈이 들 이유가 없으니까요.
계약갱신청구권의 경우도 묵시적 갱신과 비슷합니다. 세입자가 권리를 행사해서 연장하는 것이라 별도의 중개가 없기 때문에 일반적으로 수수료는 요구되지 않습니다. 단, 구체적인 지역이나 중개사마다 관행이 조금씩 다를 수 있어 애매할 때는 사전에 한번 물어보는 것이 안전합니다.
5. 연장방법 선택을 위한 체크리스트
전월세 연장은 상황마다 유리한 선택지가 달라집니다. 그래서 “정답은 이것이다!”라고 말하기 어렵습니다. 그래도 기준을 잡자면 이렇게 정리할 수 있어요.
1) 보증금 등 조건을 변경하고 싶다 → 합의연장
2) 아무 변화 없이 그냥 살고 싶다 → 묵시적 갱신
3) 집주인 거절이 걱정된다 → 계약갱신청구권 사용
여기까지 살펴보면, 가장 중요한 것은 결국 타이밍과 의사표현입니다. 집주인과 세입자 모두 기한을 놓쳐서 손해를 보는 경우가 너무 많기 때문이에요. 그래서 준비하실 수 있도록 전월세 연장 체크리스트도 만들어드렸습니다.
✔ 전월세 연장 체크리스트
1) 계약 만료일 확인하기 : 최소 6개월 전부터 캘린더에 표시해 두면 실수하지 않습니다.
2) 갱신 의사 결정하기 : 계속 살 건지, 이사할 건지 명확히 정해야 상대방에게도 신뢰를 줄 수 있어요.
3) 통지 기한 준수하기(6개월~2개월) : 이 기간을 놓치면 갱신청구권 행사도 어려워지고 묵시적 갱신이 발생할 수 있습니다.
4) 증거 남기기(문자 또는 내용증명) : 연장 여부에 대한 중요한 의사표시는 무조건 기록을 남기는 게 안전합니다.