주택 매수할 때 보통은 당장 내야 하는 취득세만 고려하곤 합니다. 하지만 집을 가지고 있는 내내 부과되는 보유세(재산세, 종합부동산세)도 반드시 사전에 검토해보셔야 합니다. 절세를 위한 꿀팁도 알려드릴 테니 꼭 참고하시기 바랍니다.
10월 15일 발표된 정부의 부동산 규제 정책에도 불구하고 시장이 안정화되지 않는 모습을 보이고 있습니다. 각종 규제로 거래자체는 줄어들었지만, 가격이 떨어지지는 않은 것입니다. 또한 공급 부족으로 인해 집주인들은 내년에도 집값이 상승할 것이라 판단하여 매물을 거둬들이는 분위기라고 합니다.
이런 상황이다보니, 내년 부동산 시장 안정을 위해 '보유세'를 강화할 수도 있다는 이야기가 나오고 있습니다. 집을 살 예정이거나 보유하고 있다면 대비를 하셔야겠습니다.
보유세 이해하기
보유세란 말 그대로 부동산을 보유하고 있는 동안 매년 부담하는 세금입니다. 집을 샀을 때 한 번만 내는 취득세와 달리, 보유세는 “집을 가지고 있는 한 계속 따라오는 세금”이라는 점이 가장 큰 차이입니다.
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 구성됩니다. 재산세는 거의 모든 집주인이 내는 기본 세금이고, 종합부동산세는 일정 기준을 넘는 경우에만 추가로 부과되는 세금입니다. 그래서 “나는 재산세만 내는데요?”라는 분도 있고, “재산세에 종부세까지 같이 나옵니다”라는 분도 있습니다.
여기서 중요한 점은 보유세의 기준이 실거래가가 아니라 공시가격이라는 점입니다. 실제 시세가 조금 떨어졌다고 느껴져도, 공시가격이 크게 변하지 않으면 세금도 그대로 유지될 수 있습니다. 그래서 체감과 세금 사이에 괴리가 생기기 쉽습니다.
재산세와 종합부동산세 차이
1) 재산세
- 과세방법 : 주택, 건물, 토지 등 각각 별도로 과세
- 과세기준일 : 6월 1일
- 부과주체 : 시·군·구청
- 납부시기 : 매년 7월과 9월, 두 차례 나누어 납부
재산세는 말 그대로 재산을 가지고 있으면 부과되는 세금입니다. 주택을 포함해 토지, 건물 등 부동산을 보유하고 있다면 대부분 재산세 대상이 됩니다. 그래서 재산세는 “집주인이라면 거의 예외 없이 내는 세금”이라고 이해하셔도 무리가 없습니다.
2) 종합부동산세
- 과세방법 : 보유 주택의 공시가격을 전부 합산해서 일정 금액을 초과 시 부과
- 과세기준일 : 6월 1일
- 부과주체 : 국세청
- 납부시기 : 매년 12월, 1회 납부
종합부동산세는 일정 기준 이상의 공시가격을 가진 주택을 보유한 경우에만 과세됩니다. 즉, 재산세를 낸다고 해서 모두 종부세까지 내는 것은 아닙니다.
차이를 쉽게 정리하면 이렇습니다.
재산세는 기본세, 종합부동산세는 추가세입니다.
재산세는 지자체에서 부과하는 지방세 성격이 강하고, 종부세는 국가가 부과하는 국세입니다.
또 하나 중요한 차이는 합산 여부입니다. 재산세는 주택 한 채, 한 채를 기준으로 계산되지만, 종합부동산세는 보유한 주택을 모두 합산해서 판단합니다. 그래서 여러 채를 보유하고 있으면 종합부동산세를 낼 가능성이 커지겠죠. 하지만, 공시가격이 높은 고가 주택이라면 1 주택자라도 종부세 대상이 될 수 있습니다. 그래서 집을 살 때는 단순히 “몇 채냐”보다 공시가격 기준으로 판단해야 합니다.
종합부동산세 부과 상세 기준
종부세는 1세대 1주택자의 경우 공시지가 12억, 2 주택 이상 소유한 사람은 공시지가 총합계가 9억 이상 초과 시 부과하게 됩니다. 재산세처럼 집값 전체에 대해 세금을 매기는 건 아니고, 앞서 말한 12억, 9억을 초과한 금액에 대해서만 세금을 매깁니다.
과세시기
세금은 얼마를 내느냐도 중요하지만, 언제 기준으로 부과되는지를 아는 것이 정말 중요합니다. 이걸 모르면 불필요한 세금을 떠안는 경우도 생깁니다.
보유세의 가장 중요한 기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날짜에 집을 소유하고 있으면, 그 해의 재산세와 종합부동산세 과세 대상이 됩니다. 하루 차이로 세금 부담이 갈리는 이유가 바로 여기에 있습니다.
재산세는 보통 7월과 9월, 두 번에 걸쳐 고지됩니다. 한 번에 큰 금액을 내는 것이 부담스러울 수 있기 때문에, 나눠서 부과되는 구조입니다. 반면 종합부동산세는 대부분 12월에 한 번에 고지됩니다. 그래서 연말에 갑자기 큰 금액의 고지서를 받고 놀라는 분들도 적지 않습니다.
여기서 자주 나오는 질문이 있습니다.
“6월 1일 이후에 집을 팔면 어떻게 되나요?”
원칙적으로 6월 1일 기준으로 보유하고 있던 사람이 그 해 세금의 납세의무자가 됩니다. 즉, 6월 2일에 집을 팔아도 그 해 보유세는 기존 소유자가 부담해야 됩니다.
이 때문에 매도·매수 시점을 고민할 때는 단순히 시세만 볼 것이 아니라, 과세 기준일을 기준으로 한 세금 부담도 반드시 함께 고려해야 합니다.
절세를 위한 꿀팁
1) 과세기준일 활용
앞서 말한 것처럼 "6월 1일"이 세금을 부과하는 기준일이기 때문에, 매도 시점만 조정해도 절세가 가능합니다. 만약 6월 1일까지 주택을 보유하고 있다면, 그 해에 부과되는 재산세와 종부세를 납부해야 합니다. 반대로 말하면, 6월 1일 이전에 집을 팔았다면 그 해 재산세, 종부세는 매수자에게 부과가 되겠죠.
하루라도 기준일에 걸리면 “그 해 전체 세금”을 내야 하는 겁니다. 그래서 5월 31일에 매도하느냐, 6월 2일에 매도하느냐에 따라 수백만 원에서 많게는 수천만 원 차이가 나기도 합니다. 그래서 부동산 거래에서는 가격 협상 못지않게 잔금일을 언제로 잡을지가 매우 중요합니다.
2) 인별 과세 공제금액 활용
재산세와 달리, 종부세는 '사람'을 기준으로 계산됩니다. 1인당 기본 공제금액이 있어서, 한 사람이 여러 채를 가지고 있으면 공제는 한 번만 적용되지만, 부부나 가족이 나누어서 보유하면 공제를 인원수만큼 받을 수 있게 됩니다. 1인당 9억이 공제되니, 부부 공동명의라면 총 18억이 공제됩니다. 만약, 공시지가 12~18억 상당의 고가의 아파트를 1채만 보유하고 있다면 공동명의를 선택하는 게 현명하겠죠.
그럼 마지막으로 보유세에 대해 다시 한 번 짚어보겠습니다.
- 보유세는 집을 가지고 있는 동안 계속 나가는 세금이다
- 재산세는 기본세, 종부세는 추가세 성격이다
- 6월 1일이 가장 중요한 세금 부과 기준일이다
- 고가의 1채만 소유하고 있다면 공동명의 활용하자
세금은 항상 변하고, 개인마다 상황이 다 다르기 때문에 세금 관련 문제는 부동산 전문 세무사와 매수 전에 상당하실 것을 권해드립니다. 소중한 내 집, 더 똑똑하게 사려면 보유세 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.