처음 집을 매수하면 부동산 중개비, 취득세 등 나가야 할 돈이 생각보다 많다는 걸 알게 됩니다. 한두 푼이 아쉬운 상황에서 20만 원 내외의 돈을 아낄 수 있다면 어떻게 하실 건가요? 예전에는 법무사에게 맡기는 게 당연하다 여겼지만, 최근에는 셀프 등기를 선택하는 사람들이 늘고 있습니다. 복잡하고 어렵게만 여겼던 등기 업무. 딱 한 번만 직접 해보면 생각이 조금 달라집니다. 시간은 조금 들지만, 절차 자체는 생각보다 단순합니다. 아파트 셀프등기, 처음부터 차근차근 알려드리겠습니다.
1. 매수자 필요서류 준비해서 잔금일에 부동산 방문
셀프등기는 서류로 시작해서 서류로 끝납니다. 부동산 계약을 할 때 중개인에게 '셀프 등기'를 하려고 한다고 얘기하고 필요한 서류를 미리 말씀해 두시기 바랍니다.
1) 매수자 준비 서류
-신분증
-도장(인감도장이 아니어도 가능)
-주민등록등본 1통
-매매계약서 원본
2) 매도자 준비 서류
-등기필증(또는 등기권리증)
-매도인의 '부동산 매도용' 인감증명서
-매도인의 인감도장이 날인된 위임장 2장
-주민등록초본(주소변동 포함)
잔금을 치르기 전에 계약서 내용을 다시 한 번 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다. 특히, 매매자와 매수자 인적사항이 주민등록등초본, 등기부등본, 위임장의 인적사항과 동일한지 교차 검증해 보시기 바랍니다. 의외로 주소, 동·호수 부분에서 실수가 생길 수 있습니다. 하나라도 틀리면 등기절차를 제대로 진행할 수 없습니다.
인감증명서는 반드시 매수자의 인적사항이 들어간 '부동산 매도용'이여야 합니다. 그리고 아파트 소유권이전등기에 관한 사항을 위임한다는 '위임장'이 필요합니다. 이 위임장에는 매도자의 인감증명서에 찍힌 도장과 동일한 도장이 찍혀야합니다. 혹시나 위임장 내용에 오타가 있을 시 다시 작성할 수 있도록 예비용으로 내용을 비워둔 위임장 1장을 더 받아두는 편이 안전합니다.
잔금일 약속은 오전 10시 이전으로 잡으시기 바랍니다. 당일에 서류를 깜빡하거나, 일반용 인감증명서를 가져오는 바람에 집이나 관공서를 왔다 갔다 하게 될 수도 있습니다. 그런 일이 생기지 않도록 중개인에게 매도자 서류 잘 챙겨달라고 사전에 부탁을 드리기도 한답니다. 셀프등기를 한다면 오후에는 등기소를 가야 하기 때문에 시간을 최대한 아끼는 게 좋습니다.
서류를 잘 검토한 뒤, 잔금을 치뤘다면 부동산 중개인에게 받아야 할 서류도 있습니다.
3) 부동산 중개인 서류
-부동산거래신고필증 2부
-잔금 영수증
-중개거래수수료 현금영수증(양도세 감면용)
이제 위에 적힌 서류를 모두 잘 챙겨서 취득세 신고를 하러가야 합니다.
2. 취득세 신고 : 관할 구청
매수한 집이 있는 지역의 관할 구청에 가서 “부동산 취득세 신고하러 왔다”라고 하면 세무과나 민원실로 안내해 줍니다. 광역 단위 지자체라면 구청으로, 기초단위 지자체라면 시청으로 방문하시면 됩니다. 그리고 이곳에서 준비해 온 아래 서류들을 제출하게 됩니다.
-취득세 신고서(현장에서 작성 가능)
-매매계약서 사본
-가족관계증명서
-주민등록등본
-부동산거래신고필증
-신분증
요즘은 인터넷(서울이라면 이텍스, 그 외 지역은 위텍스)으로도 사전에 신고·납부가 가능해서, 직접 방문하지 않아도 괜찮습니다. 다만, 처음 셀프등기를 하시는 분이라면 한 번쯤은 직접 가보는 것도 추천드립니다. 직원 설명을 한 번 들으면 이후에는 훨씬 수월해집니다.
취득세 계산도 구청에서 대부분 도와줍니다. 본인이 무주택인지, 1주택인지, 조정대상지역인지에 따라 세율이 달라지기 때문에 이 부분은 혼자서 판단하기보다 공무원 안내를 받는 게 안전합니다.
3. 은행 방문 : 취득세 납부 및 국민주택채권, 전자수입인지 매입
취득세 신고를 마치면 취득세 고지서를 받게 됩니다. 보통 구청 내부나 근처에 은행이 있기 때문에 그곳에서 바로 납부가 가능합니다. 취득세를 납부하면서, 국민주택채권과 전자수입인지를 사겠다고 하면 직원이 얼마를 납부해야 하시기 안내해 줄겁니다.
국민주택채권은 '집을 사고 등기할 때, 국가에 잠시 돈을 맡겼다가 바로 되파는 채권'인데 간단하게 공공주택 마련을 위한 세금이라고 생각하시면 편합니다. 샀다가 바로 되파는 형태라서 실제 부담액은 10~20만 원 안팎입니다. 하지만 현금으로만 처리가 가능하니 미리 준비해하시는 편이 좋습니다.
전자수입인지는 등기신청서에 붙이는 전자 도장같은 것으로 이것도 세금의 일종인 셈입니다. 1억 초과~10억 이하 거래는 15만원이고, 10억이 넘는다면 35만 원의 인지대를 내야 합니다.
만약 취득세 신고·납부를 인터넷으로 했다면, 국민주택채권과 전자수입인지 역시 은행을 따로 방문할 필요 없이 인터넷으로 매입하는 걸 추천드립니다. 이때 중요한 건 취득세, 채권, 수입인지 모두 납부 영수증을 PDF로 저장해두고, 등기소에 방문할 때 출력해 가는 것입니다. 보통 등기소에 민원인이 사용가능한 프린터가 있으니 그곳에서 출력하셔도 무방합니다.
https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070509.jsp
(인터넷으로 주택도시기금 매입대상금액 확인·납부하기)
https://www.e-revenuestamp.or.kr/
(인터넷으로 전자수입인지 납부하기)
4. 등기신청수수료 납부
등기신청수수료는 등기소에 서류를 접수할 때 내는 접수비라고 생각하면 됩니다. 보통 15,000원이며 인터넷으로 납부할 수도 있고, 등기소에 있는 무인기계에서 납부할 수도 있습니다. 더 편한 쪽으로 선택하시면 되고, 인터넷으로 납부 시 영수증을 반드시 출력해서 가져가야 하는 것 잊지 마시기 바랍니다.
https://www.iros.go.kr/index.jsp
(인터넷등기소 > 등기지원 서비스 > 전자납부 > 부동산등기 신청수수료)
5. 우체국 방문 : 등기필증 발송용 대봉투와 우표 구매
보통 등기소 안에 우체국이 함께 있습니다. 등기서류를 접수하게 되면 직원이 처리가 완료됐을때 등기필증을 넣어서 보낼 대봉투와 우표를 가져오라고 합니다. 그러니 서류 접수 전에 등기소 안에 있는 우체국에서 대봉투와 우표를 구매해 가시기 바랍니다. 규모가 작아서 근처에 우체국이 없는 등기소에서는 봉투와 우표의 값을 현금으로 받고 주는 경우도 있었으니, 참고하시기 바랍니다.
6. 소유권이전등기신청서 작성 및 서류 접수
드디어 마지막 관문 소유권이전등기신청서 작성입니다. 등기소에 도착하면 “소유권이전등기 셀프 신청하러 왔다”라고 말씀하시기 바랍니다. 요즘은 셀프 등기하는 사람이 많아져서 서류 접수 전에 신청서를 검토해 주는 분들이 따로 계시는 경우가 대부분입니다. 그곳에서 안내를 받아 소유권이전등기신청서 양식을 작성하시기 바랍니다. 틀린 부분이나 잘 모르는 부분은 안내해 주실테니 너무 걱정하지 않으셔도 괜찮습니다.
제출 서류는 다음과 같습니다.
-소유권이전등기신청서
-매매계약서 원본
-취득세 납부 영수증
-등기신청수수료 영수증
-토지대장(대지권등록부)
-건축물대장(전유부(갑))
-국민주택채권, 전자수입인지 영수증
-주민등록등본
-등기필증(일련번호, 비밀번호 정보확인)
-매도인 인감증명서, 위임장, 초본
만약 소유권이전등기신청서 작성 시간을 줄이고 싶다면, 사전에 '인터넷 등기소'에서 신청서를 작성한 뒤 잔금 당일에 필요한 정보를 추가로 작성하여 출력하는 방법도 있습니다. 서류를 접수하면 접수증을 받고, 며칠 뒤 등기가 완료됩니다. 요즘은 등기 완료 여부도 인터넷 등기소에서 바로 확인할 수 있습니다.
이 순간이 셀프등기의 하이라이트입니다.
“아, 내가 진짜 집주인이 됐구나.”
게다가 법무사 비용까지 아꼈으니, 괜히 뿌듯함은 두 배입니다.
셀프등기 필요서류 총 정리
내가(매수인) 준비할 서류
-신분증
-도장
-주민등록등본
-매매계약서 원본, 사본 2부
-가족관계증명서
-토지대장(대지권등록부)
-건축물대장(전유부(갑))
-취득세, 국민주택채권, 전자수입인지 영수증
-등기신청수수료 영수증
-소유권이전등기신청서
매도인에게 받을 서류
-등기필증(또는 등기권리증)
-'부동산 매도용' 인감증명서
-인감도장이 날인된 위임장 2장
-주민등록초본(주소변동 포함)
부동산 중개인에게 받을 서류
-부동산거래계약 신고필증 2부
-중개거래수수료 현금영수증(양도세 감면용)
-잔금 영수증
셀프등기 방법을 순서대로 쭉 적어보았는데, 어떠셨나요? 처음 읽어보신거라면 아직까지 많이 낯설고 어렵게 느껴질 수도 있습니다. 서류 준비 → 잔금 → 취득세 납부→ 은행·우체국 → 등기소 방문, 이 흐름만 머릿속에 있으면 충분히 혼자서도 가능합니다.
20만 원이라는 돈도 물론 중요하지만, 그보다 더 큰 수확은 부동산 절차를 직접 이해하게 된다는 점입니다. 한 번 경험해 두면 다음 집을 살 때 훨씬 여유가 생깁니다.
다만, 주택담보대출을 받았다면 은행의 근저당권 설정까지 신경써야하니 안전하게 법무사를 통하는 걸 추천드립니다.