어느새 2025년의 마지막 달이 되었습니다. 12월을 맞아 올 한 해 부동산 이슈를 훑어볼까 합니다. 2025년 한국 부동산 시장을 한마디로 표현하면 “조심스러운 회복을 기대하지만, 마음은 여전히 불안한 상태”라고 할 수 있습니다. 집을 사려는 사람, 전세를 구하는 사람, 투자 타이밍을 재는 사람 모두 비슷한 질문을 하고 있습니다. “지금 움직여도 괜찮을까?”, “정책이 또 바뀌지는 않을까?” 고민되는 시점이기도 합니다. 지금부터 2025년 한국 부동산 시장을 관통하는 핵심 이슈들을 하나씩 돌아보면서 내년에는 어떻게 대처해야 할지 차분히 생각해 보시기 바랍니다.
1. '10.15 주택시장 안정화 대책' 발표
2025년 부동산 시장에서 가장 체감이 큰 변화는 '대출 규제'입니다. 올해 초 수도권 공급부족과 맞물리며 서울을 중심으로 매매가가 상승세를 보이자 정부는 강력한 대출 규제 카드를 꺼내들었습니다. 10월 15일 부동산 대책발표를 통해 규제지역을 추가 지정하면서 대출이 가능한 범위를 대폭 축소했습니다. 기존에 무주택자의 LTV(담보인정비율)을 70%에서 40%로 대폭 줄인 겁니다. 주택가격에 따른 LTV(담보인정비율) 한도 역시 축소되면서 소득이 충분하더라도 대출 상한이 줄어들게 되었습니다. 예전에는 “집값이 오를 것 같으니 일단 들어가자”는 접근이 가능했다면, 이제는 대출이 가능한 범위를 꼼꼼히 따져야 합니다.
전세대출 역시 규제를 피해가지 못했습니다. 규제 지역 내 3억을 초과하는 아파트를 취득하면, 취득한 자의 전세대출이 불가능해집니다. 또한, 기존에 DSR 적용대상이 아니던 전세대출의 경우에도 이자 상환분을 DSR에 반영했습니다. 사실상 주택과 관련된 대출을 단단히 막은 것입니다. 결국 매매든 전세든 돈 빌리기가 훨씬 까다로워졌습니다.
이런 환경은 자연스럽게 거래량 감소로 이어집니다. 사고 싶어도 자금이 막히면 움직일 수 없기 때문입니다. 마치 자동차는 있는데 기름값이 너무 비싸 멈춰 서 있는 상황과 비슷합니다. 정책의 방향은 분명합니다. 가계부채를 관리하고, 전세가 상승을 억제해서 무분별한 투자를 막겠다는 것입니다. 다만 이 과정에서 실수요자의 체감 부담이 커지고 있다는 점은 부정하기 어렵습니다.
2. 공급부족과 수도권·지방 양극화 심화
2025년을 바라보는 부동산 시장의 또 다른 중요한 축은 공급 부족입니다. 눈에 보이는 아파트는 많아 보이지만, 실제로 향후 입주 물량을 따져보면 이야기가 달라집니다. 아파트 공급은 최소 2~3년 전에 인허가를 받는 것에서 시작합니다. 하지만 2022년~2023년 깊은 부동산 하락장에서 인허가를 요청한 건설사는 당연히 없었습니다. 자연히 2025년 이후 전국 대부분 지역에 아파트 공급 물량이 부족해졌습니다.
이 문제는 특히 수도권에서 더 크게 느껴집니다. 지방은 인구가 줄어드는 반면, 서울과 주요 수도권 지역은 여전히 수요가 집중되고 있기 때문입니다. 수도권에서는 “집이 없어서 문제”라면, 일부 지방에서는 “집이 남아서 문제”인 구조가 굳어지고 있습니다. 이 양극화는 단순한 가격 문제가 아니라, 인구 이동과 일자리, 생활 인프라가 함께 얽혀 있는 구조적인 현상입니다.
앞으로도 이 격차가 해소될 가능성은 크지 않고, 오히려 심화될 것으로 보입니다. 따라서 단기적으로 강력한 규제 정책이 수도권의 가격을 누르고 있다고 해도, 공급부족 문제로 인한 자연스러운 가격 상승을 언제까지 막을 수 있을지는 의문입니다.
3. 전월세 가격 상승
강력한 규제로 매매 시장이 주춤한 사이, 2025년 전월세 시장은 오히려 긴장감이 더 커지고 있습니다. 앞서 말한 것처럼 공급은 부족한데, 주택담보대출은 너무 어려워졌습니다. 전세대출 역시 규제가 있지만, 매매 대출보다는 금액이 적게 들어가니, 상대적으로 부담이 덜 합니다. 그렇다면 전월세라는 선택지가 남습니다. 그런데, 지난 10월, 전세 계약기간을 최대 9년까지 연장할 수 있도록 하는 '주택임대차보호법 개정안'이 발의되었습니다. 공급 감소, 대출 규제라는 기본 요인 위에 임대차법 개정 논의까지 더해지면서 시장의 불확실성이 커지고 있는 상황입니다.
2020년 도입된 임대차 3법 이후, 전월세 시장은 이전과는 다른 구조로 움직여 왔습니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 세입자 보호라는 목적은 분명했지만, 그 여파로 신규 계약 시 전세금이 급등하거나 월세 전환이 빨라지는 현상도 함께 나타났습니다. 2025년 현재 논의되는 임대차법 개정안은 이러한 부작용을 일부 조정하려는 방향이지만, 아직 구체적인 결론이 난 상태는 아닙니다.
문제는 “개정될 수 있다”는 기대와 불확실성 자체가 시장에 영향을 준다는 점입니다. 집주인 입장에서는 향후 규제가 다시 강화될 가능성을 염두에 두고 보증금을 높이거나 월세로 전환하려는 움직임이 나타나고 있습니다. 세입자 입장에서는 “지금 계약을 연장하는 게 나을지, 옮기는 게 나을지” 판단이 더 어려워진 상황입니다. 마치 신호등이 노란불로 바뀐 도로에서 속도를 줄여야 할지, 지나가야 할지 망설이는 느낌과 비슷합니다.
여기에 수도권 공급 부족 문제가 겹치면서 전세 물량 자체가 줄어들고 있습니다. 결과적으로 전세는 귀해지고, 월세는 부담이 커지는 구조가 이어지고 있습니다. 임대차법 개정안이 실제로 어떤 방향으로 정리될지는 아직 확정적으로 말하기 어렵지만, 적어도 2025년 전월세 시장이 이전보다 훨씬 예민한 상태라는 점만큼은 분명합니다.
4. 외국인 부동산 매입 규제 강화
2025년 들어 유독 많이 언급되는 이슈가 바로 외국인 부동산 매입 규제입니다. 외국인 소유 비중 자체는 전체 시장에서 크지 않지만, 특정 지역·특정 사례가 부각되면서 사회적 논란으로 번졌습니다.
정부는 형평성 문제를 중심으로 외국인 주택 취득 과정에 대한 관리 강화 방안을 발표했습니다. “우리 국민은 각종 규제를 받는데, 외국인은 상대적으로 자유로운 것 아니냐”는 질문이 정책 논의의 출발점입니다. 실거주 의무와 자금출처 소명을 통해 시장의 투명성을 높이고, 내국인 차별 문제를 해소하려는 시도입니다.
다만 여기서 한 가지 솔직하게 짚어야 할 점이 있습니다. 외국인 규제가 실제 집값 안정에 얼마나 큰 영향을 줄지는 아직 명확하지 않습니다. 기대만큼의 효과가 있을지, 혹은 상징적인 조치에 그칠지는 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다. 다만 정책 방향성 자체가 시장 관리 강화 쪽으로 가고 있다는 점은 분명합니다.
5. 2026년 부동산 시장을 바라보는 시선
2026년 부동산 시장이 오를지 내릴지는 알 수 없습니다. 대출 규제, 공급 부족, 전월세 불안, 금리까지 여러 변수가 동시에 작용하고 있기 때문입니다. 실수요자든 투자자든 이럴 때일수록 중요한 것은 속도보다 방향입니다. 성급하게 판단하기보다 정책의 흐름과 변화를 차분히 읽는 것이 필요합니다. 부동산 시장은 언제나 기다리는 사람에게 기회를 주기도 합니다. 관심 있는 지역을 몇 군데 정하신 뒤에 매매가의 전세가의 움직임을 잘 살펴보실 것을 추천드립니다.