최근 부동산 뉴스에서 “외국인 주택 취득 제한”, “외국인 부동산 규제 강화”라는 말을 자주 보게 됩니다. 예전에는 크게 주목받지 않던 주제였는데, 왜 갑자기 정부가 적극적으로 나서게 되었을까요? 서서히 끓어오르는 물처럼 그동안 쌓여왔던 문제가 부글부글 표면으로 떠올랐다는 뜻일지도 모릅니다. 이번 글에서는 기존 외국인 부동산 정책은 어땠는지, 그 정책의 한계는 무엇이었는지, 그리고 2025년부터 강화된 규제의 핵심 내용을 차근차근 정리해 보겠습니다.
과거 외국인 부동산 관련 정책 내용
그동안 외국인의 국내 부동산 취득은 생각보다 간단한 편이었습니다. 원칙적으로 외국인도 내국인과 마찬가지로 토지나 주택을 취득할 수 있었고, 절차 역시 ‘허가’가 아닌 ‘신고’ 중심이었습니다. 즉, 집을 산 뒤 일정 기간 안에 관할 지자체에 신고만 하면 되는 구조였던 것입니다.
이 제도의 취지는 명확했습니다. 해외 자본 유입을 막지 않고, 국제 기준에 맞춰 부동산 시장을 개방하자는 방향이었죠. 실제로 외국인 투자 유치는 한때 경제 성장의 한 축으로 여겨지기도 했습니다. 특히 상업용 부동산이나 개발 사업에서는 긍정적인 역할을 한 사례도 있었습니다.
또 하나의 특징은 대출 규제의 차이입니다. 내국인은 LTV, DSR 같은 복잡한 대출 규제를 적용받지만, 외국인은 국내 금융권 대출을 거의 이용하지 않거나 현금 거래 비중이 높았습니다. 이로 인해 제도적으로 대출 규제의 영향을 덜 받는 구조가 형성됐습니다.
정리하자면, 기존 정책은 “외국인도 부동산을 살 수 있다”에 초점이 맞춰져 있었고, 투기 여부나 실거주 목적에 대한 검증은 상대적으로 느슨한 편이었다고 볼 수 있습니다.
기존 제도의 문제점
문제는 제도가 오래 유지되면서 환경이 달라졌다는 점입니다. 집값이 안정적일 때는 큰 문제가 되지 않았지만, 주택 가격이 급등하자 기존 정책의 허점이 하나둘 드러나기 시작했습니다.
가장 많이 제기된 문제는 형평성입니다. “왜 내국인은 대출도 막히고 세금도 무거운데, 외국인은 상대적으로 자유로운가?”라는 질문이 자연스럽게 나올 수밖에 없었습니다. 같은 아파트를 사는데, 출발선이 다르다는 느낌을 주었기 때문입니다.
또 하나는 투기 우려입니다. 일부 지역에서 외국인의 단기 매입·매도가 반복되며, 실거주 목적이 아닌 투자 거래가 늘어났다는 지적이 나왔습니다. 물론 모든 외국인 거래가 문제라는 뜻은 아닙니다. 다만 관리 장치가 부족하다 보니, “걸러낼 수단이 없다”는 점이 더 큰 문제였습니다.
여기에 자금 출처 확인의 한계도 있습니다. 해외에서 들어오는 자금의 성격을 완벽하게 파악하기 어렵다 보니, 시장 투명성에 대한 불신도 함께 커졌습니다. 마치 출입문은 열려 있는데, 방문 목적을 묻지 않는 상황과 비슷하다고 볼 수 있습니다.
이러한 문제들이 쌓이면서, 외국인 부동산 정책은 더 이상 “방치할 수 없는 영역”이 되었습니다.
해외 사례로 보는 외국인 주택 규제의 필요성 – 캐나다
이 지점에서 자주 비교되는 해외 사례가 바로 캐나다의 외국인 주택 소유 제한 정책입니다. 캐나다는 한동안 중국인을 포함한 외국인 투자 수요가 대도시 주택 시장으로 몰리면서, 집값 급등과 현지 실수요자의 내 집 마련 어려움이 사회 문제로 떠올랐습니다. 특히 밴쿠버와 토론토 같은 지역에서는 “현지 주민은 집을 못 사는데, 투자 목적의 외국인은 여러 채를 보유한다”는 불만이 강하게 제기됐습니다.
결국 캐나다 정부는 외국인의 주택 매입을 일정 기간 제한하거나 금지하는 강력한 조치를 도입했습니다. 이 정책은 투기성 외국 자본이 주거 시장을 왜곡하는 것을 막기 위한 것이었습니다. 정책 시행 이후 집값이 즉각적으로 크게 떨어졌다고 단정하기는 어렵지만, 최소한 “주택은 투자 상품이기 이전에 거주 공간”이라는 정책 메시지는 분명히 전달됐다는 평가가 많습니다.
이 사례가 시사하는 점은 분명합니다. 외국인 부동산 정책을 손대지 않으면, 시간이 지날수록 형평성 논란과 사회적 갈등이 더 커질 수 있다는 것입니다. 한국 역시 아직 캐나다처럼 강력한 금지 정책을 시행하고 있지는 않지만, 기존 외국인 부동산 정책의 문제를 그대로 두기에는 부담이 커진 상황이었습니다.
현재 외국인 부동산 소유 현황
-외국인이 보유한 토지 면적 : 268,299,000㎡ (전 국토의 약 0.27%).
-외국인이 보유한 주택 수 : 104,065호 (국내 전체 주택의 약 0.53%).
-국적별(주택 기준) : 중국인 보유 비중이 가장 큼(약 56.6%, 58,896호), 다음은 미국(약 21.6%)·캐나다 등.
-지역 집중 : 외국인 소유 주택의 약 72.5%가 수도권(서울·경기·인천)에 몰려 있음.
-보유 주체·용도 차이 : 토지는 미국 국적 비중이 높은 편(토지 보유의 53.3% 수준), 토지의 상당 부분은 산림·임야·농지 등 비주거용이 많음(약 67.7%).
전체 주택과 토지에 비하면 현재 외국인이 소유한 부동산 비율은 미미해 보입니다. 하지만, 외국인 임대인(집주인)의 증가 추세는 만만치 않습니다. 2023년 9,808명 이던 외국인 임대인은 2025년 현재 2배 가까이 늘었습니다. 그중 47%가 서울에 집을 보유하고 있었으며, 집값 상승과 임대 수익을 목적으로 집을 구매한 것으로 보입니다.
2025년 강화된 규제 내용
1) 실거주 의무 부여
이런 상황에서 정부는 지난 8월 외국인을 대상으로 '외국인 토지거래허가구역'을 지정했습니다. 서울과 경기, 인천 일부 지역에서는 실거주 목적으로만 부동산을 취득할 수 있도록 규제를 강화한 것 입니다. 허가를 받으면 4월 내 입주해야 하고, 취득 후 2년 동안 실거주를 해야만 합니다. 이는 내국인에게 적용되는 실거주 규제와의 간극을 줄이는 합리적인 방법으로 여겨집니다.
2) 자금조달계획서 대폭 강화
올해 12월에는 부동산을 취득하는 외국인의 자금출처와 체류자격심사를 대폭 강화했습니다. 내국인은 계속해서 주택담보대출 한도가 축소되는 등 대출이 어려워지고 있는데, 해외 은행을 이용하는 외국인은 사실상 그런 규제에서 자유롭습니다. 이는 외국인과 내국인의 부동산 구매력 차이로 이어지고, 부동산 규제 정책의 실효성에 의문을 가지게 했습니다. 하지만, 이번 조치로 외국인이 주택을 매수할 때 자금조달계획을 보다 상세하게 작성해야만 합니다. 외국인의 체류자격 역시 들여다보면서, 거래 투명성을 높일 것으로 기대하고 있습니다.
앞으로의 해결 과제
외국인 주택 취득 제한 강화는 단기적으로 집값을 크게 흔들 정책은 아닐 수 있습니다. 외국인 거래 비중이 전체 시장에서 차지하는 비율이 아주 크지는 않기 때문입니다. 실제로 토지와 주택을 합해도 그 비중이 1% 미만입니다. 하지만 정부의 정책 방향은 비교적 분명해 보입니다. 외국인을 배제하겠다는 것이 아니라, 내국인과의 규제 기준을 최대한 맞추겠다는 것입니다. 이번 정책은 “부동산 시장에서 내국인이든 외국인이든 예외는 없다”는 메시지를 던졌습니다.
더불어 앞으로의 과제도 분명해 보입니다. 외국인은 내국인과 달리 세대 구성이나 가족관계 파악이 수월하지 않아서, 취득세나 보유세를 제대로 부과하기 어려운 부분이 있습니다. 내국인 다주택자는 중과되는 세금이 외국인에게는 적용되지 않는 경우가 발생하기도 합니다. 부동산 취득 과정에서의 규제도 중요하지만 내국인이 세금문제로 차별받지 않도록 제도적 보완이 필요할 것 입니다.
규제가 지나치게 느슨하면 효과가 없고, 반대로 과도하면 시장 위축으로 이어질 수 있습니다. 결국 균형이 중요합니다. 부동산 정책은 항상 “방향과 디테일”이 중요하다는 점을 다시 한 번 느끼게 됩니다.