전세 계약을 앞두고 가장 많이 듣는 질문 중 하나는 “이 집, 전세보증보험 가입되나요?”입니다. 한창 전세사기가 기승을 부리던 시기에 세입자의 '전세보증보험' 가입 여부가 이슈가 되었습니다. 전세보증보험이란, 전세 계약이 만료되었는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 대신 반환금을 지급하는 제도입니다. 이제 보증보험 가입은 선택이 아니라 전세 계약의 필수 안전장치로 여겨지고 있습니다. 그래서 오늘은 가입 조건부터 흔한 거절 사례까지, 실제 도움이 되는 내용을 정리해 보겠습니다.
1. 보증사의 종류
전세보증보험이라고 해서 모두 같은 곳에 가입하는 건 아닙니다. 대표적인 보증기관은 2곳으로, HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험) 입니다.
1) HUG (주택도시보증공사)
정부 산하기관이기 때문에 신뢰도가 높아 가장 많이 이용하고있습니다. 다만 심사가 비교적 엄격한 편입니다. 특히 다가구주택이나 근저당이 많은 집은 리스크 평가 기준 때문에 거절되는 사례가 꽤 있습니다. 그래도 HUG는 보증금 반환 사고 대응력이 높다는 장점이 있습니다.
2) SGI (서울보증보험)
SGI는 HUG의 보증한도를 초과하는 고액 전세금까지도 보호하고 있습니다. 특히 아파트의 경우에는 전세 보증금에 제한이 없고, 그 외 주택도 10억까지 가입이 가능합니다. 따라서 HUG 보증한도인 7억을 넘는 고액의 전세계약을 했다면 SGI를 선택해야 합니다.
여기서는 가장 많이 가입하는 HUG를 기준으로 설명을 드리겠습니다.
2. HUG 가입요건
1) 보증금 금액
수도권 7억, 비수도권 5억 이하의 보증금이어야 합니다.
2) 신청기한
전세 계약 기간의 1/2 경과 전까지 가입을 해야합니다. 절반의 기간이 지나버리면 가입이 불가능합니다.
3) 대항력 요건
전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고만 해두는게 아니라, 실거주도 반드시 해야 합니다.
4) 전세보증금과 집값의 비율
선순위 채권과 전세보증금을 더한 금액이 주택산정가격(KB시세 활용)의 90%를 넘으면 안됩니다. 집 가격에 비해서 부채가 너무 많으면 안 된다는 겁니다. KB시세가 없는 집이라면 공시가격으로 집 가격을 매기는데, 이 경우에는 공시가격의 126%를 넘으면 안 됩니다.
5) 등기부등본상 권리관계
등기부에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 문제가 생길만한 기록이 없어야 합니다. 근저당 등 선순위 채권이 주택산정가격의 60%를 초과해도 가입이 되지 않습니다.
6) 건축물대장상 위반
아파트 외 다세대, 다가구 등 빌라나 주택의 경우, 건축물대장상 '위반건축물' 이라면 당연히 가입이 되지 않습니다.
3. 가입 거절 사유 분석
많은 세입자들이 “집 상태도 괜찮아 보이고 전세금도 무리 없어 보이는데 왜 거절되나요?”라고 묻습니다. 그 이유는 대부분 보이지 않는 위험 요소 때문입니다. 보험사 입장에서는 전세보증금 반환 사고가 실제로 발생할 가능성이 조금이라도 있다면 보증을 꺼립니다.
가장 흔한 거절 사유는 등기부 문제입니다. 예를 들어, 계약하려는 집의 근저당이 1억 5천이고 전세금이 2억이라고 가정해 보겠습니다. 겉으로 보면 선순위 채권이 많아 보이지 않지만, 보험사는 시세 대비 위험도를 따져 판단합니다. 집값이 2억 5천이라면 선순위 1억 5천 + 전세 2억 = 3억 5천이 됩니다. 이 금액은 집의 시세보다 많기 때문에 보증금을 회수하기 어렵다고 판단해 거절됩니다.
또 다른 흔한 이유는 집주인의 신용 문제입니다. 집주인의 세금 체납, 신용등급 하락, 대출 연체 등이 보증보험 가입에 영향을 미칠 수 있습니다. 보험사는 이를 외부 금융기관 정보를 통합해 심사합니다. 그래서 전세 계약 전에 '보증보험 가입'과 관련해 특약을 넣어두는 것이 안전합니다.
(특약예시)
"임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며,
임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시
계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다."
4. 안전한 전세를 위한 핵심 요약
- 등기부 등본에서 근저당·가압류·가처분 필수 확인
- 사전에 선순위채권액과 주택산정금액 확인
- 계약 시 전세보증보험 가입 협조 특약 삽입
이 과정은 번거로워 보이지만, 실제로 분쟁을 줄이는 가장 안전한 방법입니다.
전세사기가 이렇게 많은 시대에는 이 정도의 노력이 결국 ‘수억 원을 지키는 방법’이 됩니다.
HUG와 SGI는 심사 기준이 다소 달라, 한 곳에서 거절되더라도 다른 곳에서는 승인될 가능성이 있으니, HUG에서 거절이 됐다면, SGI에 다시 심사를 넣어보시기 바랍니다.