부동산 매매가 처음인 분들을 위해 가계약부터 잔금까지 순서를 정리해 보겠습니다. 처음 내 집을 마련하는 사람들에게는 많은 돈이 오고 가는 매매 계약이 부담스럽게 느껴지기 마련입니다. 그렇다고 중개인에게 모든 걸 맡길 수는 없는 노릇입니다. 부동산 중개인이 무조건 내 편이 되어줄 거라는 보장이 없으니까요. 나중에 후회할 일이 없도록 계약 절차마다 챙겨야 할 것들을 미리 알아두시기 바랍니다.
이 집이 최선인가?
본격적으로 계약 절차에 대해 알아보기 전에, 지금 매매하려는 집이 정말 최선의 선택이라고 확신하시나요? 부동산 매매에서 가장 중요한 첫 단계는 나에게 맞는 좋은 집을 찾는 겁니다. 열심히 모아 둔 돈을 엉뚱한 집을 사는 데 써버리면 안 되겠죠. 나에게 맞는 좋은 집을 고르고, 가능한 저렴하게 살 수 있도록 가격 협상하는 방법은 다른 글에 자세히 적어두었으니 참고하시기 바랍니다.
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가계약 체결
매매 계약의 첫 단계는 가계약입니다. 마음에 드는 매물을 찾았는데, 정식 계약서를 작성하기 전에 다른 사람이 사가면 안 되겠죠? 그런 일을 막기 위해서 소액의 가계약금을 매수자가 매도인에게 입금하게 됩니다. 매도자, 매수자 모두 계약이 완료될 때까지 다른 사람과 거래하지 않겠다는 의미인 거죠.
매물을 보고나서 중개인에게 이 집을 사겠다는 의사를 밝히면, 부동산 중개인분이 매도인과 매수인 각자에게 매매가, 계약금, 계약일, 잔금일 등 관련 내용을 문자로 보내주십니다. 그 문자에 '계약 파기를 원할 시 매도인은 가계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 본 계약금을 포기한다.'는 내용이 포함되어 있을 겁니다.
매도인이 마음이 변해서 계약을 파기하고 싶다면 계약금의 2배를 매수인에게 주어야 하고, 매수인이 마음이 변해서 계약을 취소하고 싶다면 매도인에게 줬던 계약금을 돌려받지 못한다는 의미입니다. 입금되는 순간 가계약이 체결되고, 마음이 바뀌었다고 쉽게 취소할 수 없다는 걸 명심하세요.
문자를 꼼꼼하게 보시고 이상이 없다면, 매도인의 계좌번호를 받아 입금하시면 됩니다. 매매금액에 따라 다르지만, 가계약금은 100~200만 원 정도이고, 이는 매매금액에 포함되니 추가로 돈이 드는 건 아닐까 걱정하지 않으셔도 됩니다.
매매계약서 작성
가계약 이후에는 정식 매매계약서 작성으로 넘어갑니다. 가게약을 할 때 언제 계약서를 작성할지 정했을 텐데요. 보통 1~2주 내로 계약서를 작성 날을 잡고, 그날 부동산 중개사무소에서 모여 계약서 작성 후 계약금을 지급합니다.
부동산 중개인이 계약당일 가져가야 할 서류에 대해서 따로 안내해 줄 테니, 거기에 맞춰서 준비하시면 되겠습니다. 일반적으로 매도인이라면 신분증, 인감도장, (세입자가 있다면) 기존 임대차 계약서 원본을 가져가고, 매수인이라면 신분증, 인감도장, 계약금 이체를 위한 은행 OTP를 가져가시면 됩니다.
1) 신분증 확인
가장 기본적인 부분입니다. 상대방의 신분증을 보고 사진과 얼굴이 일치하는지 확인하시기 바랍니다. 이름, 주민번호, 주소가 매매계약서와 일치하는지 확인하세요. 가끔 가족이나 지인이 대리인으로 오는 경우도 있는데, 이때는 위임장을 확인하시고, 위임장 사본도 받아두시기 바랍니다. 번거롭더라도 매도인에게 전화해서 실제로 위임한 게 맞는지 확인도 해보셔야 합니다.
2) 등기부등본 및 건축물대장 확인
등기부등본과 건축물대장 역시 기본적으로 확인해야 하는 부분입니다. 등기부등본에 적힌 소유자의 인적사항과 계약서에 적힌 매도인 인적사항이 동일한지 확인하세요. 건축물대장에 적힌 동, 호수, 지번, 지목, 면적도 계약서에 적힌 내용과 일치해야 합니다. 특히, 등기부등본은 계약 당일에 본인이 직접 발급받아서 확인해 보시기 바랍니다. 그런 일이 있어서는 안 되겠지만, 등기부등본을 위조하는 경우도 있으니까요.
3) 계약서 내용 정확하게 확인
계약서를 작성할 때 가장 흔한 실수는 내용을 제대로 읽지 않는 것입니다. 부동산 중개인이 하나하나 읽어주는 경우도 있지만, 그렇지 않다면 스스로 체크해야 합니다. 매매금액, 주소, 잔금일, 인적사항 등에 오타나 잘못된 내용은 없는지 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 숫자 하나라도 틀리면 안 됩니다!
4) 중요한 사항은 특약사항으로 기재
특약사항은 계약서를 작성하러 가기 전에 미리 협의해 두시기 바랍니다. 특히, 하자 보수 책임, 기존 세입자 문제, 인테리어 공사 기간 동안 관리비 부담 주체, 위약금 등 나중에 분쟁이 있을 만한 것들은 명확하게 적어두는 게 좋습니다. 혹시 계약서에 이해가 안 되는 내용이 있다면 반드시 중개인에게 물어보셔야 합니다. 절대 서두르거나 대충 넘어가서는 안됩니다. 계약서를 읽는 시간은 비용이 들지 않지만, 실수의 대가는 매우 클 수 있습니다.
계약서를 꼼꼼히 확인했다면, 계약서에 도장을 찍고, 계약금을 이체하면 됩니다. 계약금은 보통 매매금액의 10% 정도로 책정합니다. 미리 모바일뱅킹 이체한도를 높여두세요. 계약 당일 이체한도에 걸려서 당황하는 일이 자주 발생 한답니다.
주택담보대출
매매계약이 끝나면 가장 중요한 단계 중 하나가 주택담보대출 준비입니다. 부동산 매수가 처음이라면 이 과정이 가장 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 대출은 단순히 “얼마까지 나오는지”만 확인하는 것이 아니라, 잔금일에 맞춰서 돈을 받을 수 있는지를 확인해야 합니다.
대출이 필요한 경우, 계약 직후 은행을 방문해 사전 상담을 받고 잔금일에 맞춰 대출 실행이 가능하도록 일정을 잡아야 합니다. 소득 증빙 서류, 재직 증명서, 주민등록등본, 매매계약서 사본 등 준비해야 할 서류가 많고, 심사 기간도 보통 2주 이상 소요됩니다. 넉넉하게 한 달은 생각하시는 편이 좋습니다. 특히 규제지역 여부나 주택 가격, 개인의 신용도에 따라 심사가 지연될 수 있으므로 “아직 시간 있겠지”라고 미루는 것은 매우 위험합니다.
또한 대출 한도와 금리는 은행마다 다르기 때문에 한 곳만 알아보기보다는 최소 2~3곳 이상 비교해 보세요. 잔금일에 대출이 실행되지 않으면 잔금을 치르지 못해 계약 위반이 될 수 있으니, 반드시 여유 있게 일정을 잡아야 합니다.
중도금, 잔금 지급
다음 단계는 중도금과 잔금 지급입니다.
중도금은 계약서 작성 이후, 잔금 지급 이전에 매도인에게 보내는 돈입니다. 매매대금의 30~60% 정도로 보내는데, 이는 계약을 반드시 이행하겠다는 의미입니다. 이때부터는 계약해지가 인정되지 않습니다. 그래서 중도금 지급 이후에 해지를 하고 싶다면, 매도인과 매수인이 합의해야 가능합니다. 일방적으로 파기한다면 손해배상청구까지 갈 수도 있습니다. 그래서 매매금액이 크지 않은 경우에는 중도금을 주지 않는 경우가 많습니다. 어떻게 해야 할지 모르겠다면, 그 아파트 단지에서 거래할 때 중도금은 보통 어떻게 하는지 부동산 중개인에게 물어보시면 됩니다.
잔금은 거래의 마지막 관문입니다.
앞서 주었던 가계약금, 계약금, 중도금을 모두 제외한 나머지 매매대금을 잔금이라고 합니다. 잔금 절차 역시 부동산 중개소에서 진행합니다. 매도인은 등기필증, 부동산 매도용 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장, 신분증을 들고 가야 하고, 매수인은 신분증, 도장, 매매계약서 원본, 주민등록등본, 가족관계증명서를 가져가야 합니다.
잔금일에는 대출 실행, 잔금 송금, 집 인도, 관리비 정산 등 여러 일이 동시에 진행됩니다. 잔금을 보내기 전에도 직접 발급받은 등기부등본을 다시 한번 확인하시기 바랍니다. 혹시나 그 사이에 기존 집주인이 다른 대출을 받은 건 아닌지 확인해야겠죠. 잔금을 보내기 위해 모바일 뱅킹 이체한도를 높여주는 것도 잊지 마세요.
소유권 이전
모든 금액을 지급하고 집을 인도받았다고 해서 끝은 아닙니다. 마지막 단계는 소유권 이전, 즉 등기입니다. 등기가 완료되어야 법적으로 내 집이 됩니다.
계약서를 작성하는 날 중개인이 법무사를 소개해 줄지 말지 물어보는 경우가 많습니다. 따로 원하는 법무사가 있다면 중개인을 통해서 고용하지 않으셔도 괜찮습니다. 법무사를 고용하면 잔금일에 부동산에서 중개인, 매도인, 매수인, 법무사가 다 함께 만나게 됩니다. 그리고 등기에 필요한 서류는 그 자리에서 법무사에게 전달해 주면 끝입니다.
하지만 20만 원에서 많게는 40만 원까지도 하는 법무사 비용을 줄일 수 있다면 좋지 않을까요? 그래서 요즘은 셀프로 등기를 진행하는 경우가 많습니다. 한 번 해보면 생각보다 어렵지 않다는 걸 알게 될 겁니다.
20만원 아끼는 부동산 셀프등기 방법 총정리
처음 집을 매수하면 부동산 중개비, 취득세 등 나가야 할 돈이 생각보다 많다는 걸 알게 됩니다. 한두 푼이 아쉬운 상황에서 20만 원 내외의 돈을 아낄 수 있다면 어떻게 하실 건가요? 예전에는
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등기가 완료되면 등기부등본을 통해 소유자 명의가 정확히 이전되었는지 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 이 확인까지 마쳐야 진짜 마무리라고 할 수 있습니다.
자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 게 부동산인 만큼 신중하게 결정하고, 제대로 알아둬야 후회가 없습니다. 중요한 것은 빠르게 결정하는 것이 아니라, 이해하면서 한 단계씩 밟아가는 것입니다. 이 글이 처음 집을 사는 분들께 조금이나마 든든한 안내서가 되었기를 바랍니다.